根据我国《物权法》第2条第2款的规定，物权法上的物包括不动产和动产。不动产虽为人类生存发展的最基本物质条件，但各国对不动产的理解并不一致，在立法上也有差异。《法国民法典》第518条规定：“土地及建筑物，依其性质为不动产。”《德国民法典》虽未使用“不动产”一词，而使用“地产”，地产应为不动产。该法第94条规定：“附着于土地上的物，特别是建筑物。以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。种子自播种时起，植物自栽种时起，为土地的主要组成部分。为完成建筑物而附加的物，属于建筑物的主要组成部分。”《瑞典民法典》第655条第2款规定：“土地为不动产。”《日本民法典》第86条规定：“土地及其定着物为不动产。”我国《担保法》第92条规定：“不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”
学者间对不动产的界定也多有不一。有学者认为，不动产者谓不能变更其位置者而言，其主要者当然为土地，各立法例皆为一致，然关于其定着物，则所采主义，稍有不同。有学者认为，不动产是指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生长物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。还有学者认为，不动产在物理意义上是于空间占据固定位置，具不可移动性的物，在经济价值上，不动产则是贵重的长期存在的和能够产生收益的物。
从以上各国和地区的立法例及有关学者的论述中不难看出，不动产的含义和范围在各国不尽相同。归纳起来有两种立法例：一种规定，不动产是不能移动或移动必然毁损经济价值的物，如德国、日本、中化民国民法的规定，英美法对不动产要领的使用基本与此相同；另一种规定，不动产是依不可移动、依用途不可移动，或权利客体不可移动，或法律规定不可移动的财产，如法国。这两种立法例的区别在于：前一种认为不动产是不可动之物，后一种认为不动产是不可动之物上的支配权利。从我国《物权法》的规定来看，不动产应包括以下几类：土地；建筑物；添附于土地和建筑物的物。另外，应按照不动产规则处理的船舶、航空器、汽车等仍属动产范畴。
与动产相比较，不动产不易移动且价值一般较大，对于审判管辖、移转公示及强制执行方法之问题以及国际私法上法律适用之问题意义重大。在德国，德国有权依法转让，需要所有权人及取得人就所有权的转移合意，并由所有权人向取得人音乐会物的行为，而在不动产的转让中代替物的音乐会是所有权在不动产登记簿上的登记。更为重要的是不动产的稀缺及难以再生。不动产价值对任何一个国家和地区都自不待言，因此各国都通过立法对不动产予以特别规范，给以特别保护和管理，许多国家已制定专门的不动产登记法（规则），通过不动产登记，以规范不动产物权的变动，包括设立、转移、变更、消灭等。
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